חיפוש
  • ALL-INvest

רכישת בתים במימון המשכנתא הבנקאית שקיבל המוכר

אחת הדרכים הכדאיות ביותר לרכישת בתים בארה"ב היא שימוש בטכניקה שמכונה “ Subject to .מדובר על רכישת בית שיש עליו משכנתא שלקח המוכר . במקום לפרוע את המשכנתא במעמד המכירה אנו משאירים את המשכנתא הקיימת כפי שהיא על שמו של המוכר אבל הבעלות על הנכס עוברת אלינו . האם זה אפשרי ? כן האם זה חוקי ? כן . בארה"ב לא בישראל. אנחנו כרוכשים מתחייבים בחוזה מול המוכר לשלם את כל תשלומי המשכנתא העתידיים . אנו גם חותמים על חוזה שאומר שאם לא נבצע את התשלומים של המשכנתא כפי שהתחייבנו נאבד את הבית והוא יחזור לבעלות המוכר במה שקרוי העברה שקטה (quit claim deed). על פי החוקים בארה"ב לא חייבים לפרוע את המשכנתא לפני העברת בעלות על הנכס וכאן מגיעה ההזדמנות שלנו לרכוש כמות גדולה של נכסים כמעט ללא הון עצמי תוך שימוש במשכנתאות שניתנו לתקופה של 30 שנה ובריביות קבועות ונוחות שנעות בין 4 ל-5.5 אחוז בדר"כ. מה הפרופיל של המוכר שיהיה מוכן למכור לנו את הנכס ללא פירעון המשכנתא שלו ? חייבים להתקיים מספר תנאים על מנת שיהיה לנו סיכוי סביר לשכנע מוכר לבצע זאת : 1. המוכר בעל מוטיבציה ( חייב למכור את הנכס מכול מיני סיבות). 2. אנו מנהלים מו"מ ישיר עם המוכר ולא דרך מתווך ( זאת אומרת שמדובר בנכס שאיננו למכירה בשוק החופשי ) . 3. למוכר יש משכנתא קיימת על הנכס בתנאים טובים ( נותרה תקופה עד לפירעון, ריבית קבועה ונמוכה ). 4. יתרת המשכנתא הקיימת אינה גבוהה משווי השוק של הנכס אך גם אינה נמוכה משווי השוק הנכס ביותר מ-50 אחוז . ( ככל שגובה המשכנתא נמוך יותר נאלף להביא יותר מזומן לסגירת העסקה ). 5. יצירת אמון עם המוכר : ללא אמון המוכר לא ישתכנע לבצע את העסקה . מה שישכנע אותו זה הסכם ברור עם מנגנון החזרת הבית לבעלותו אם לא תעמדו בהסכם – עדיף למנות נאמן ( עו"ד מקומי) שייתן אמינות לכל התהליך ( עו"ד מטעמכם – לא עו"ד שיביא המוכר ) . כמו כן יש להסביר למוכר שמדובר בהליך מהיר ללא עלויות למוכר . הוא יחסוך עלויות תיווך וסגירה וגם לא יצטרך לבצע כל תיקונים בנכס ( כלומר אתם רוכשים את הנכס AS IS ) איך נמצא עסקאות כאלה ? שתי דרכים עיקריות : א. נתקשר למודעות שכירויות אבל מטרתנו להגיע ישירות לבעלים ולא למתווך או למנהל הנכס ) נסו את אתר :https://www.socialserve.com יש בו הרבה מודעות שמפרסמים בעלי בתים שרוצים להשכיר את הנכס שלהם באופן ישיר ולא דרך תיווך. ב. שילחו 2000-4000 גלויות לבעלי בתים באזור בו תירצו לרכוש . רשמו בגלויות שאתם מעוניינים לרכוש את הבית שלהם . מוכרים בעלי יתקשרו עליכם חזרה וכך תוכלו לבדוק איתם האם הנכס שלהם והמשכנתא הקיימת מתאימים לרכישה SUBJECT TO. דוגמה לעסקה אותה ביצעתי : רכשתי נכס בממפיס טנסי ממשקיע שגר מחוף למדינה ושהתקשה לנהל את הנכס מרחוק ולכן רצה להיפטר ממנו ומהר . שווי הנכס היה : 75 אלף $ יתרת המשכנתא עליו : 51 אלף $ ריבית על המשכנתא : 5 אחוז . יתרת חיי המשכנתא : 24 שנים . תשלום חודשי של המשכנתא : 300 $ . מחיר המכירה שהוסכם עליו היה : 54 אלף $ כלומר בסגירה הייתי צריך קצת פחות מ-4,000 $ . הנכס מיצר הכנסת שכירות של 900 $ לחודש . ההוצאות על הנכס כ- 400 $ לחודש . לאחר תשלום משכנתא ( קרן+ ריבית) נשאר לי 200 $ . התשואה על ההון : 200*12= 2,400 $ שנתי חלקי ההון שהושקע : 4,000 $ נותן 60 תשואה . אבל יותר חושב מהתשואה על ההון שגם יכולה להיות אין סופית ( אם נרכוש את הנכס רק בשווי המשכנתא שלו ) , רכשנו נכס מניב כמעט ללא הון עצמי שמייצר תזרים חיובי . כעת תחשבו על רכישה של חמישה , עשרה או עשרים בתים בטכניקה הזו . רגע חכו – ניתן לשפר את העסקה אף יותר :אם תצליחו למצוא לבית הזה שוכר שתינתן לו אופציית רכישה ( RENT TO OWN) תמורת אופציית הרכישה תקבלו את אותם 4,000 $ שהשקעתם . השכירות החודשית תצמח ל-1,000 $ ואז למעשה ללא הון עצמי כלל אתם מייצרים 300 דולר לחודש . מחיר ממוש האופציה בעוד שנתיים יקבע ל-80,000 $ . אם השוכר שלכם לא יממש את האופציה תמצאו שוכר/רוכש במקומו . אם השוכר יממש את אופציית הרכישה תצאו עם רווח של כ-30,000 $ מהעסקה לא כולל התזרים החיובי החודשי בסך 300 $ שקיבלתם כול חודש במשך שנתיים. את הטכניקה הזו ורבות אחרות אני מלמד בקורס הייחודי שלי שמתחיל בעוד שבוע בדיוק מהיום ( 3 בנובמבר) – אז אם טרם נרשמתם אני מזמין אתכם לקחת את ההשקעות שלכם בארה"ב כמה צעדים קדימה ולהגיע לקורס בשיטות פיננסיות יצירתיות לרכישה ומכירת נדל"ן בארה"ב . בהצלחה לכולם – ותחשבו יצירתי !




7 צפיות0 תגובות